台北買房，我要注意些什麼？

<夾層屋可買嗎？>

◎想要魔術大空間，夾層屋這樣挑？
◎購買夾層屋前，要小心這關鍵？

隨著建商取得土地成本提高以及房價飆漲，加上容積管制的限制，為了使房屋使用空間增大，建商常使用「彈性空間」、「魔術空間」等廣告手法，灌輸民眾買小坪數可作大坪數使用的觀念，因此市場上出現樓中樓或夾層屋等產品，而這些產品依法都有容積限制，應計入容積、樓地板面積及登記產權，對建商來說合法的划不來，因此常見建商或自行再以二次施工方式，擅自增加使用樓地板面積，違反法令規定。

(坊間有夾層屋的大樓：EAT、台北摩根、MOMA、101高第、Vision1世貿國際商旅、時代廣場、法國春天等)

☆幾種常見的挑高高度： 3米6、3米8、4米、4米2、4米5

■ 如何區分「合法夾層」與「非法夾層」？
一、購買預售屋：（包括尚未領得建造執照者、領得建造執照尚未施工者、已施工者、尚未領得使用執照者）

購屋者可要求建商或售屋者出示主管建築機關原核准之圖說內容，查核該夾層之設置是否經該管機關核准，如該夾層未標示於核准圖說中，即屬違法。
簽訂購屋契約時，如建商或售屋公司提及可於領得使用執照後再行二次施工者，即屬違法部分。
無法自行判斷，可要求建商或售屋者出示建造執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。
建商或售屋者如無法出示建造執照，購屋者可向地方主管建築機關、行政院公平交易委員會、各級政府之消保官及消費者保護團體檢舉。

二、購買成屋（包括已領得使用執照之房屋或二手屋）：

合法夾層依法可辦理產權登記，非法夾層則無法辦理產權登記。依此原則，購屋者可按該夾層有無登記於產權面積中（即所稱權狀面積）或可否辦理產權登記加以判斷。
可要求售屋者出示使用執照，依執照號碼向當地主管建築機關查詢。

如所購之房屋依上開之原則已認定不能加建「夾層」者，購屋者應不得主動詢問建商或售屋者可否設置夾層，以免於日後產生糾紛時，難以舉證，保護自身應有之權益。

■ 法令解說
建築物主要係供人居住、工作或從事其他活動使用，為確保國人的居住環境品質；同時為利創造良好的空間環境，現行建築管理法令，除對於居室之淨高有不得小於二‧一公尺之規定外，建築物室內空間規劃，配合基地周圍環境或室內空間高低變化的需求，適當地提高部分居室的空間高度採用夾層與挑空設計，以創造活潑而富有變化的居住空間，藉以提昇國人的居住品質，是法令所允許的。因此有所謂「挑空」、「夾層」、「挑高」等名詞出現在建商之銷售廣告中，說明如下：

一、何謂夾層
所謂夾層係指夾於樓地板與天花板間之樓層；同一樓層內夾層面積之和，不得超過該層樓地板面積三分之一或一百平方公尺，超過者應視為另一樓層。夾層面積應計入樓地板面積檢討容積率，其經依法核准建造者，即可登記產權。

二、何謂挑空
所謂挑空係指部分居室例如客廳，提高其樓層高度，使該部分居室具有二層以上之空間高度，以獲得較大之視野及採光，藉以創造活潑而具有變化之室內環境。「夾層」其以外部分亦即所謂挑空部分。挑空部分因其無樓板，得不計入樓地板面積。

三、何謂挑高
所謂挑高係指建築物之樓層高度設計，採用比一般規定三．六公尺或實際需求為高者。現行建築技術規則規定，住宅及集合住宅等類似用途建築物地面一層樓高度不得超過四‧二公尺，其餘各樓層之樓層高度均不得超過三‧六公尺，但其他用途建築物因無樓層高度規定，常有挑高之情形。

四、何謂複層式構造
在同一戶內，為了空間變化需求而採不同樓板高度之設計者，稱之為複層式構造，採複層式構造設計者，其樓層高度不得超過四‧二公尺，且其室內平均高度不得超過三．六公尺。

■ 查閱建照確認合法性
民眾在購買夾層屋前，若想確定其合法性，可以要求建商出示主管建築機關原核准圖說內容，查閱該夾層的設置是否經該管機關核准，如果該夾層未標示於核准圖說中或是簽約時建商提及可於領得使用執照後再行二次施工就屬違法，另外若是購買成屋的話，合法夾層屋依法可辦理產權登記，非法夾層屋就無法辦理產權登記，提醒民眾為了避免日後產生糾紛，購買前應保護自身的權益查閱清楚。

為約束違法夾層行為，政府也依據《建築物室內裝修管理辦法》規定，明確告知建築業者「違規夾層」不在室內裝修範圍內，業者得在法令的規範下從事室內裝修的行為，且對於挑空或挑高建築物使用執照的申請也會嚴格審查，並列管定期追蹤檢查，若有擅自加設或擴大樓地板面積者將嚴格取締，同時二次施工的部分責任規屬於買方本身，有即報即拆的風險，不得不留意。

■ 承購夾層屋之風險
依建築法第七十三條、第九十條之規定:「建築物非經領得使用執照不准接水、接電或申請營業登記及使用」、「違反第七十三條後段規定擅自變更使用者，處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用，必要時並得強制拆除」。因此，夾層屋之承購戶有隨時被建管處依法斷水、斷電、罰鍰、勒令使用，甚至強制拆除之法律風險。
　　
建商對於承購戶購買夾層屋可能依法被拆除、罰鍰之風險，多以契約明文訂定委託二次施工之加工契約方式，轉由承購戶自行負責。此際，承購戶即以明知為違法夾層自行又購買，依民法第三百五十一條規定，明知買受之房屋有被拆除之危險又購買時，即不可再主張買賣之權利瑕疵之規定向建商要求損害賠償，承購戶必須自行吸收此項夾層之被拆除之法律風險。

因此，在夾層屋問題尚無明確「認定標準」之前，民眾為一層樓當兩層樓用之低總價誘惑、事實上卻以高於標準樓層的單價，以及再花一筆二次施工費用，選擇挑高住宅之風險實在不少，且在「出事後」建商並沒有違法事實，當然談不上賠償，民眾的「創意」可是搬磚頭砸自己的腳。 

■ 增建夾層也要課徵房屋稅
財政部表示，房屋增建夾層，不論是否領有使用執照，增建面積均應納入房屋稅籍課稅。同時，有些違章房屋雖然沒有權狀，但也要申報設立房屋稅籍並繳納房屋稅。

部分建商為吸引民眾購買，會將建物挑高興建，買家於購入後為增加房屋使用面積，往往增建夾層做為書房、儲藏室或辦公室等使用，卻不知該夾層需向地方稅捐機關申報納入房屋稅籍核課房屋稅。 按房屋稅條例第3條規定，凡是附著於土地的各種房屋及有增加該房屋使用價值的建築物，均為房屋稅的課徵對象，房屋內的夾層自然也不例外。官員也舉例，甲公司利用挑高廠房增建夾層，改為兩層辦公室使用，則增加使用面積部分，應在建造完成日起30內，向稅務局申報納入房屋稅籍課徵房屋稅。 官員進一步解釋說，房屋稅是以附著於土地上的各種房屋，及增加房屋使用價值的建築物為課徵對象，因此不管有無產權登記，都是房屋稅課稅範圍。

☆坊間有些屋主會主張夾層有繳納房屋稅，所以夾層不會被拆，千萬別信以為真，會不會被拆要看是否合法！

Tips:
市面上除了少數有確實登記在所有權上的合法夾層屋外，大多都是二次施工違法的夾層屋，一旦被檢舉容易面臨拆除命運，但是夾層屋最讓人擔心的問題還有結構安全，戴雲發結構技師表示，由於二次施工容易因為敲敲打打而破壞原結構，加上做夾層造成自重增加，與原先設計不符，容易發生安全疑慮。

圖片來源：設計家 https://www.searchome.net/
資料來源：財政部/內政部營建署/591房屋網/

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