我的管理費繳到哪裡去了？－台北買房，我要注意些什麼？

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買房子不僅要背房貸，每個月還得繳交「管理費」，壓力實在不小！
為什麼要繳交管理費呢？我交的管理費又是拿來做什麼呢？

首先，我們先了解一下，管理費的來源與作用，一般我們說的管理費(廣義)，又細分成兩個部分：

1.「管理費」(狹義)：主要用於社區的日常管理維護，
例如：聘請社區經理、保全、秘書、清潔人員、支付機電保養費、行政雜支費用、公共水電費用等

來源：每月向住戶收取的費用（一般計算方式是以建物登記面積乘上單坪費用，再加上定額的車位清潔費）。以及管理費的孳息、社區的零星收入，像是公共設施使用費、廣告收入等。

2.「公共基金」：主要用於大型或緊急的修繕(例如：老舊電梯更新、大樓外牆磚脫落重新整建等)，平時不能隨意動用。

來源：
A.建商按照工程造價的一定比例或金額提撥至公庫，並於公設點交後由公庫撥付給管理委員會
B.按照區分所有權人會議決議，於管理費之外另行收繳（現行狀況多未另收）
C.每年管理費有結餘時，經過區分所有權人會議決議，將金額撥入
D.公共基金的額外收益（孳息）

按照《公寓大廈規約範本》規定，管理費會由管理委員會全權管理與使用，但須符合授權的範圍內，而公共基金則一定要經過區分所有權人會議決議後才能使用，此外，兩筆款項依照法規也須分別開設專戶保管，在財務報表裡也要分開詳列。

< 管理費使用範圍(支出) >

管理費最大目的就是用來維持社區順暢及和諧運作，因為所有住戶共同分擔，才能以少少的錢享受到全面、多樣性的公設以及安全住宅環境，使用範圍主要分三類：

一、公設和環境維護
從走出自家大門開始的聯通空間：廊道、電梯、梯廳、公共門窗，到社區景觀：中庭花園、造景池，到室內公設：健身房、交誼廳、閱讀室、兒童遊戲室，到外觀養護：牆面或石材清潔等…這些都屬公設範圍，都是由社區住戶繳交的管理費來做修繕維護，公設愈多維護成本愈高

管理費的可使用公設權限不盡相同，可分成以下三種：

A.吃到飽型：管理費已包含所有公設使用權及維修費、保全、祕書等物管人員服務費。
B.折換點數抵用：以繳交的管理費金額換算成點數，每使用一項公設就折抵規定之點數，當點數使用完之後如有需要再另行購買。例如：使用健身房一次扣1點、KTV扣5點、游泳池扣3點等。
C.使用額外付費：除了繳交基本的管理費，如要使用公設如KTV、健身房、請櫃檯準備餐點…都必須要額外付費。

由於每個人對公設使用頻率不同，有些公設使用率低但維護成本高，所以購買之前要先了解每月繳交的管理費的使用範圍，是否合理並符合需求…

二、人事費用與行政支出

物管人員的薪水，例如保全、行政人員、清潔人員等；以及管委會運作必須支出的費用（電信費、辦公室耗材、會議餐費、雜支等），這部分佔比最高約七-八成。

舉例A：以最小最基本的物管人員配置來看，1位社區經理兼作秘書、2位保全、1位清潔人員

舉例B：豪華飯店式管理，則至少須聘僱1位社區經理、2位秘書、3-4位保全、3位清潔人員

飯店式管理除了基本收發信件包裹，還可能在吧檯幫住戶泡咖啡、準備餐點、幫住戶預約車輛等，這些都是飯店式管理的服務範圍，因此人事開銷相當驚人。

三、康樂活動與保險

社區舉辦的敦親睦鄰活動例如烤肉、中元普渡…，管委會負擔部份或全部的消費品和清潔費；以及為了居住安全必須支付的保險費用，例如火災保險、其他產物保險等。

每位住戶都有權利和義務了解管理費的使用支出，通常社區財務報表都會放在公告欄或是張貼於電梯內，從報表上了解社區財務狀況，就比較不擔心有新聞事件中那些弊案發生

< 管理費金額 >

管理費金額和房價沒有絕對關係，要看大樓的管理品質、公設豐富性，通常用坪數作為依據，如看到主打飯店宅或精品宅的話就要有心理準備了…

管理費是由區分所有權人大會決議，通常會先列出財務收支估算表，以收支平衡為原則，評估每月社區的公共開銷，以及未來可能的更新費用，再平均給各住戶分攤，決定要收多少管理費，且一定是超收情況以備不時之需。

公共基金的部分，大多社區未另行收取，而是從管理費的餘額提撥一定比例到公共基金。按照一般社區規約，只要工程金額在10萬元以上，就屬於「重大修繕或改良」，必須經過區分所有權人會議決議，以公共基金來支付。就算是遇到緊急事故，如地震、水災等，而必須立即修繕，事後也要經過區分所有權人會議的追認，該筆支出才能正式核列。

即使同一地區，坪數相當的建案，管理費也不盡相同，必須考量戶數分攤問題，或是公設項目多寡維持難易度等因素，當然預售屋可能面臨一個問題，就是在住戶入住之後，管委會發現管理費不足時，還是會開會決議將金額向上調整！

< 調漲管理費的規範 >

調漲管理費要衡估管理費的增加對公寓大廈而言是不是具必要性，並評估是不是符合公平原則。通常針對公共設施修繕、維護、管理委員會的人事費用等支出，調漲管理費是對大多數的住戶有利，並通過區分所有權人會議的決議，那麼少數人就不得拒絕調漲管理費。

意思也就是說，管理委員會按照程序召開區分所有權人會議，且必須清楚說明召開目的、大樓公共基金或管理費之使用情況；

決議是否通過，應有住戶至少2/3人以上出席（區分所有權比例也要達2/3），出席數的3/4以上人數（區分所有權比例也要達標）同意，才可以進行調漲。

< 檢視財務報表 >

要知道管理費合不合理，必須注意的項目：
1.公設需求：了解公設內容、付費的可使用權限等…
2.總建坪與服務人員配置：坪數和管理費是成正比的，社區的管理費總收入是否足以支付人事費用以及公設維修費。
3.財務報表內容：了解每月財務報表內容，支出是否合理，重點不是教大家雞蛋裡挑骨頭，而是該省則省、該花費的項目本來就還是要花，才能維持生活品質～

除了要看各項支出是否合理外，還有3個重點要注意：
①是否每月都有結餘、不透支？如果經常出現透支狀況，社區有可能面臨破產，服務和設施就會停擺
②是否突然有大筆開支？如果是大型修繕，是否有經過區分所有權人會議通過？
③數字加總是否有誤？各月份數字能否銜接？

< 購屋前檢視財務報表了解社區基金流向 >

買房前最好檢視以下四個項目，以了解社區管理費使用是否合理，以及未來有沒有調漲管理費的風險。
一、公共設施是不是自己想要的？
例如喜歡健身，就可以選擇有規畫健身房的合適社區，能省下到坊間健身房的費用。
二、社區裡有沒有違章公設？
購屋時可要求賣方或房仲提供買賣標的物使用執照、使用現況的分管協議、規約等，避免想要的公共設施因違法而被拆。
三、檢視社區財務報告。
根據《公寓大廈管理條例》第三十五條規定，利害關係人在必要時，可請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金等資料，包括管委會的會議紀錄及區分所有權人會議紀錄等，管委會不得拒絕。消費者拿到這些資料，可特別留意水電費、公設維護費及物管、保全、清潔等人事費支出占總收入的比例，如果人事支出占比高，管理費可能沒有真正花在刀口上。
四、檢視社區總建坪與服務人員配置。
若社區總規模不夠大，管理費用顯然會比較吃重，就會有調漲管理費的風險。管理費單價若每坪60元，即使總建坪達到1萬坪，每月管理費總收入也不過60萬元，恐怕無法支撐公共設施及人員費用，除非調漲管理費，否則許多社區容易出現公共設施停擺荒廢的狀況。

< 社區財務報表5大關鍵 >

1. 檢視管理費「應收」與「實收」費用，了解是否有住戶欠繳管理費。
2. 社區每月「固定支出」占應收管理費的比例，若為5至6成，代表屬於財務健全的社區，未來調高管理費的風險較低。
3. 社區每月管理費收入與每月固定支出若為損益兩平，未來恐出現管理費不足的問題。
4. 檢視社區不動用的「公共基金」金額為多少，若以社區從每月管理費收入可提撥20％進入公共基金，為財務極佳的社區。
5. 檢視建商提撥的「修繕基金」金額；另外，有多筆定存代表社區財務較為穩健。

Tips:
為避免買到管理基金不足的社區，建議民眾需要留意下列幾種社區，
首先由於收取管理費的規定來自《公寓大廈管理條例》，因此在1995年6月法規上路前的社區，就容易出現社區管理基金不足的問題，購買的話要特別小心。
另外，像是投資客或是法拍屋比例過多的社區，由於管理較為複雜，建議入手前須檢視社區財報，檢視布告欄有無催繳公告，了解管理基金收支概況。

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